מבוסס על ראיון עם בועז ניצן, מנכ"ל ובעלים של רז ניהול והנדסה, בהנחיית דפנה שחר (דה מרקר)
לצפייה בראיון המלא: כאן ישולב קישור
מעברי משרדים מורכבים ופרויקטים של התאמות רחבי היקף כמעט אף פעם לא נכשלים בגלל טעות אחת. ברוב המקרים, הכשל מתחיל במקום אחר: התקציב מתרחב, לוחות הזמנים נשחקים, וסטנדרט האיכות הופך לנושא למו"מ במקום להיות תנאי בסיס. בראיון שנערך לאחרונה בהנחיית דפנה שחר בדה מרקר, הסביר בועז ניצן, מנכ"ל ובעלים של רז ניהול והנדסה, כיצד מודל Design-Build אינטגרטיבי מצמצם אי ודאות, ומאפשר ללקוחות שליטה גבוהה יותר בתוצאה.
עבור חברות גלובליות שמקימות או מרחיבות פעילות בישראל, המשמעות גדולה במיוחד. השילוב בין לוחות זמנים צפופים, רגולציה ותהליכי היתרים מורכבים, יבוא מערכות קריטיות ותיאום רב-תחומי, יוצר עומס ניהולי שמודלים מסורתיים ומפוצלים מתקשים להכיל. לפי ניצן, הפתרון אינו ריבוי ספקים, אלא אחריות מרוכזת.
חברת ניהול פרויקטים מהשורה הראשונה עם שלושה תחומי מומחיות
בפתח השיחה תיאר ניצן את רז ניהול והנדסה כחברה מובילה בתחום ניהול הפרויקטים, עם ניסיון של למעלה משני עשורים, המתמקדת בשלושה תחומי פעילות מרכזיים.
1) התאמות משרדים, מהיתכנות ועד אכלוס
תחום ההתמחות הראשון הוא התאמות משרדים והקמה של סביבת עבודה מורכבת מקצה לקצה. התהליך, לדבריו, מתחיל עוד לפני שלב התכנון, בבדיקות היתכנות ו-Due Diligence. צוות החברה בוחן האם הבניין מתאים לצרכים של המשתמש הסופי, לרבות תשתיות, מערכות, תקנים ודרישות תפעוליות.
בהמשך מגויס צוות היועצים, הפרויקט מנוהל דרך תכנון, תכנון מפורט וכתב כמויות מלא, ולאחר מכן מנוהל הליך מכרז, נבנית טבלת השוואות, ונבחר קבלן ראשי על בסיס התאמה מקצועית, איכות וניסיון. משם עוברים לביצוע בפיקוח צמוד עד למסירה מלאה, כולל קבלת כלל האישורים מהרשויות ותעודת אכלוס שמאפשרת כניסה מסודרת ותחילת פעילות.
ניצן הדגיש כי רבים מלקוחות החברה הם בינלאומיים, ובפרט מארצות הברית, ולכן מבקשים לעיתים קרובות מודל של Purchase Order אחד. המשמעות היא הסכם אחד מול רז ניהול והנדסה, כאשר כלל היועצים, הקבלנים והספקים פועלים תחת אחריותה. במסגרת זו מספקת החברה ערבויות בנקאיות, כיסויים ביטוחיים ונקודת קשר אחת לאורך כל הפרויקט.
גם לאחר המסירה, ציין ניצן, החברה מספקת לרוב תקופת בדק של כ-12 חודשים. במקרה של תקלה או ליקוי, הלקוח אינו נדרש לפנות למספר גורמים במקביל, אלא פונה לכתובת אחת, ורז מנהלת את התיקון והטיפול.
2) דאטה סנטרים, יתירות Tier 3 ו-Tier 4 וללא השבתות
תחום הפעילות השני הוא דאטה סנטרים, בישראל ובחו"ל. ניצן תיאר פרויקטים ברמות Tier 3 ו-Tier 4, המבוססים על יתירות מלאה ודרישות של אפס השבתות. מערכות החשמל, המיזוג, הגנרטורים ויחידות ה-UPS מתוכננות בגיבוי כפול ולעיתים במספר אתרים, כדי להבטיח רציפות תפעולית גם במקרה של כשל.
הוא ציין גם דרישות הולכות ומתרחבות בישראל להגנה פיזית גבוהה, לרבות מיגון מפני איומים, מה שמוביל יותר ויותר פרויקטים לביצוע תת-קרקעי ולתכנון ממוגן.
היקפי התקציב, לדבריו, משקפים את העוצמה הטכנולוגית: בעוד התאמות משרדים נמדדות באלפי שקלים למ"ר, בדאטה סנטרים מדובר לעיתים בעשרות אלפי שקלים למ"ר, ובהיקפים שמגיעים למאות מיליוני שקלים ואף מעבר לכך. היתרון שמדגיש ניצן בתחום זה הוא מומחיות עמוקה באינטגרציית מערכות, שמועברת גם לעולמות פרויקטליים נוספים לטובת הלקוח.
3) מעטפת עד Turnkey מלא, ומלונאות
תחום הפעילות השלישי כולל ניהול פרויקטים משלב השלד והמעטפת ועד Turnkey מלא, ולעיתים ניהול שטחים ציבוריים פנימיים. ניצן הצביע על ניסיון בפרויקטים בעולם המלונאות וכן בפרויקטי Mixed-Use, שבהם נדרשת שליטה קפדנית בממשקים בין חניונים תת-קרקעיים, מסחר בקומת הקרקע ומשרדים בקומות העליונות.
אקו-סיסטם של שותפים, בחירה איכותית כמדיניות ניהול
נקודת מפתח בראיון עסקה בשאלה כיצד ניתן לשמור על איכות ואחריותיות כאשר מודל העבודה מבוסס על גורם אחראי אחד, אך בפועל מעורבים אנשי מקצוע רבים.
ניצן תיאר אקו-סיסטם שנבנה לאורך שנים, הכולל שותפים אסטרטגיים שנבחרו על בסיס ביצועים וניסיון מצטבר. בכל פרויקט, לדבריו, משובצים מנהלי תכנון מנוסים, מפקחים צמודים בביצוע, ובנתיבים קריטיים גם מומחי אינטגרציה המוטמעים בפרויקט. הצוותים המקצועיים מורכבים מהנדסים והנדסאים, והסטנדרט הגבוה אינו נתון לפרשנות. גורם מקצועי שאינו עומד ברף יוצא ממעגל העבודה.
בפרויקטי משרדים, הוא הוסיף, מעורבים בדרך כלל 10 עד 15 יועצים במגוון דיסציפלינות, ורז שומרת רשימות מצומצמות של מובילים בכל תחום. כך גם מול קבלנים וספקים, כאשר מי שלא עומד ברמת ביצוע נדרש, לא יופיע במכרזים הבאים.
משמעת תקציבית ושליטה בלוחות זמנים, עיקרון הניצוח
כשנשאל על שני החששות הגדולים של כל לקוח – חריגות תקציב ועיכובים – בחר ניצן להסביר באמצעות דימוי ברור: מנצח על תזמורת. מומחים מצוינים לבדם אינם מבטיחים תוצאה, נדרש ניהול שיודע לייצר הרמוניה בין כלל הדיסציפלינות.
BIM, Revit ומניעת התנגשויות מראש
מהצד הטכנולוגי, תיאר ניצן עבודה מחייבת עם Revit ותיאום BIM, ולעיתים שילוב יועץ ייעודי שמטרתו לזהות התנגשויות תכנון בין מערכות עוד לפני שהן מגיעות לשטח. כך מצטמצמות שגיאות יקרות ותיקונים מאוחרים.
סגירת תקציב בלי לוותר על גמישות
ניצן הסביר כי ודאות תקציבית נשענת על תכנון מפורט והגדרת Scope מדויקת, לצד גמישות חכמה בתוך מסגרת מוסכמת. במהלך התכנון, הלקוח יכול לבחור בין חלופות גמר וחומרים, כל עוד נשמרת מעטפת התקציב. אם בשלב התכנון מתברר שהפרויקט חורג, נכנס תהליך Value Engineering מסודר עם האדריכל והלקוח, הכולל חלופות מאושרות שמחזירות את הפרויקט לתקציב המקורי. שינוי תקציב מתבצע רק כאשר הלקוח מוסיף היקף לאחר שהתקציב נסגר, ואז מתועדת השפעת השינוי על תקציב ועל לו"ז ונדרש אישור.
בניית לו"ז מאכלוס לאחור וניהול נתיב קריטי
בניהול לוחות זמנים, תיאר ניצן עבודה ב-MS Project ובניית לו"ז אחורה מתאריך האכלוס, תוך שילוב משימות תפעוליות של הלקוח. השליטה מתחדדת לאורך הזמן: תחילה ברמת חודש, לאחר מכן שבוע, ולפני הביצוע ברמה יומית. בנוסף, מנוהל נתיב קריטי שמזהה רכיבים עם זמני אספקה ארוכים, בעיקר במוצרים מיובאים כמו מערכות מיזוג מיוחדות, מערכות מעטפת או ריהוט מעבדות. מיפוי מוקדם של גורמי סיכון מאפשר להתייחס לתאריך האכלוס כהתחייבות ולא כהערכה.
ניהול מרחוק עבור בעלי עניין גלובליים
לקוחות בינלאומיים רבים אינם נוכחים באתר באופן קבוע, ולעיתים אינם מגיעים כלל. ניצן תיאר פגישות סטטוס שבועיות בזום, לצד כלים שמחברים בין הלו"ז, המודל והתיעוד מהשטח. בחלק מהפרויקטים משולב גם תיעוד וידאו תדיר, שמאפשר מעקב צמוד וקבלת החלטות גם מרחוק.
הוכחות בשטח: לו"זים מקוצרים ותהליכי עבודה מקבילים
ניצן הביא דוגמאות לפרויקטים שבהם המודל סיפק יתרון מדיד. בפרויקט של Biologic Design בפארק המדע בנס ציונה, למשל, נדרשו מערכות ייחודיות שיובאו מחו"ל, לצד ריהוט מעבדות, והכול תחת לו"ז הדוק. הזמנות מוקדמות כבר בתחילת התכנון וניהול מקצה לקצה אפשרו עמידה בזמן, בתקציב וברמת איכות גבוהה.
בנוסף, תיאר שיטה ייחודית שמיושמת בחלק מהפרויקטים: עבודה במקביל לשלבי המעטפת. כאשר היזם מאפשר זאת על בסיס ניסיון ואמון, ניתן להתחיל התאמות פנימיות בקומות שהושלמו חלקית, עוד לפני קבלת האישורים הסופיים של הבניין כולו. התוצאה היא קיצור משמעותי של לו"ז והקדמת אכלוס בחודשים רבים במקרים מסוימים, יתרון מסחרי מובהק ללקוח.
פתרון אסטרטגי, לא שירות מפוצל
המסר שעולה מהראיון בהנחיית דפנה שחר עקבי: לקוחות אינם “קונים ביצוע”, הם קונים ודאות.
רז ניהול והנדסה מציגה את מודל ה-Design-Build האינטגרטיבי ככלי ניהולי שמגן על שלושת מוקדי הסיכון המשמעותיים ביותר עבור כל חברה גלובלית: תקציב, לו"ז ואיכות. התוצאה, לפי תפיסתו של ניצן, אינה רק מסירה של חלל, אלא מועד אכלוס ברור, מסגרת תקציבית נשלטת וסטנדרט פרימיום שמחזיק לאורך זמן.
